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Steuerabzug beim Verkauf von US-Immobilien durch eine ausländische Person

Gemäß dem Foreign Investment in Real Property Tax Act von 1980 (FIRPTA) unterliegt der Verkauf von Immobilien wie Häusern, Wohnungen und Grundstücken durch eine „ausländische Person“ bei Verkäufen, die nach dem 17. Februar 2016 getätigt werden, einem Steuereinbehalt von 15 % (vorher 10 %). Für natürliche Personen bedeutet der Begriff „ausländische Person“ ein Ausländer, der seinen Wohnsitz nicht in den Vereinigten Staaten hat. Wird eine Immobilie von einer ausländischen Person verkauft, ist der Käufer verpflichtet, einen Steuerabzug von 15 % an die amerikanische Steuerbehörde (IRS) zu leisten. Die ausländische Person erhält vom IRS eine Kopie des „Statement of Withholding“ auf dem Formular 8288-B. Je nach Höhe des Verkaufsgewinns kann die ausländische Person eine Rückerstattung der Einbehaltung beantragen.

Es gibt Ausnahmen von der Einbehaltungspflicht. So ist der Käufer von der Einbehaltung befreit, wenn der Verkäufer/Ausländer dem Käufer eine schriftliche Erklärung vorlegt, in der er i) bestätigt, dass der Verkäufer keine ausländische Person im Sinne der US-Steuer ist, oder ii) zwar eine ausländische Person ist, aber ein Gewinn oder Verlust aus der Übertragung aufgrund einer Nichtanerkennungsbestimmung eines US-Steuerabkommens nicht erforderlich ist. Artikel 13 (5) des Steuerabkommens zwischen den Vereinigten Staaten und Deutschland enthält beispielsweise eine solche Nichtanerkennungsbestimmung, die es Deutschland ausschließlich erlaubt, den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie zu besteuern.

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